Dispositif Pinel

Le « dispositif Pinel » de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif intermédiaire est prévu par l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Il apporte simplement des assouplissements à la Loi Duflot mise en place par la loi de finances 2013 et avait lui-même succédé au dispositif Scellier qui s'est éteint fin 2012.

La loi Pinel permet à tout particulier redevable de l'impôt sur le revenu de bénéficier d'une réduction directement imputable sur cet impôt dans l'hypothèse où il acquiert un logement neuf situé dans un zone de tension locative préalablement désignée par la loi * (De A à B1) et qu'il s'engage à le louer pour une durée déterminée au titre de résidence principale de son ou ses locataires.
* Pour 2018, ont pu aussi bénéficier du dispositif Pinel les opérations immobilières déjà engagées en zone B2 ou C (demandes de permis de construire déposées au plus tard le 31 décembre 2017 et logements acquis au plus tard le 31 décembre 2018).
L'avantage fiscal Pinel consiste en une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant global d'acquisition d'un logement neuf ou assimilé (dans la limite de 300.000 euros et comprenant les frais de Notaire) en fonction de la durée de son engagement : 6, 9 ou 12 ans (soit 6.000 euros maximum par an).
Par logement neuf, on entend tout bien nouvellement construit ou issu d'une réhabilitation ou d'une transformation et respectant certaines normes énergétiques : RT 2012, le label « BBC 2005 » ou le label « HPE - haute performance énergétique »
Impérativement situé dans une zone de « tension locative », certaines obligations doivent par ailleurs être respectées par l'acquéreur :
- Location à titre d'habitation principale de son locataire (qui peut être un ascendant ou un descendant) impérativement dans les 12 mois suivant la livraison du bien ou son acquisition si le bien est déjà livré ;
- Plafonnement des ressources en fonction d'un barème préalablement établi (n'hésitez pas à me le demander)  ;
- Ainsi que du loyer : 10,15 € par m2 en zone B1 par exemple.
Pondéré par application d'un coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)
Conseil : avant d'entreprendre une opération d'investissement en loi Pinel, toujours vérifier qu'elle entrera dans le cadre du plafonnement global de certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu (« niches fiscales ») fixé pour l'instant à 10.000 euros.
A noter que la Loi Pinel est plus avantageuse en cas d'investissement en Outre-Mer.
​En effet la réduction d'impôt est alors de 23, 29 ou 32 % suivant la durée de l'engagement de location.

Immeubles restaurés : Régime du déficit foncier / Loi Malraux

1/ LE REGIME DU DÉFICIT FONCIER
Tout d'abord le déficit foncier n'est pas un dispositif défiscalisant mais la simple mise en oeuvre de règles fiscales applicables à la catégorie des revenus fonciers.
En effet, contrairement aux autres catégories d'impôt, un résultat déficitaire dans cette catégorie peut venir en déduction de son revenu global dans un certain plafond. C'est cette possibilité que l'on utilise lorsqu'un achète un immeuble à restaurer dans le cadre ce dispositif.
Comment se définissent les revenus fonciers ?
En tant que propriétaire d’un bien immobilier affecté à la location, vous encaissez chaque mois des loyers.
Afin de maintenir votre immeuble en état, vous devez aussi vous acquitter d'un certain nombre de charges qui peuvent se classer en 3 grandes catégories :

• Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, primes d’assurance, copropriété et taxe foncière.
• Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage) souscrits pour l’acquisition du bien ou pour sa réparation ou son amélioration, ce dans la limite du montant des loyers perçus.
• Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration( ayant pour objet de maintenir ou remettre en état le bien ou d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire), à l'exclusion des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Toutes ces charges, ainsi que les intérêts d’emprunt (plafonnés au montant des loyers perçus et reportables) sont déductibles des loyers  perçus lorsque vous remplissez votre déclaration d'impôt.
Ainsi :- le résultat sera bénéficiaire si les loyers sont supérieurs aux déductions comptabilisées et vous déclarerez alors des revenus fonciers ;
- Dans le cas inverse, l'opération générera un déficit foncier.
Ce déficit est alors imputable sur le revenu global dans limite d'un plafond de 10 700 € par an et l'excédent sera ensuite reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Donc, plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort.
Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41 %, le montant des revenus fonciers sera taxé à 41 %. L’économie d’impôt pour un déficit foncier de 10 700 € sera donc de 4 387€.
Enfin, si vous déclarez déjà des revenus fonciers, l'effet sera optimal car, au de là de l'impôt sur le revenu, vous réduirez aussi les prélèvements sociaux, voire les effacerez totalement.
IMPORTANT :
- L'acquisition d'un bien dans le cadre d'un dispositif "déficit foncier" oblige à le louer pendant une durée de 3 ans.
- Pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut impérativement vous placer sous le régime réel d’imposition, le micro-foncier étant incompatible avec ce régime.


2/ LA LOI MALRAUX 2019
Née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962 instauré par André Malraux, ce dispositif s'intègre à la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français en facilitant la restauration immobilière et en portant une attention particulière aux abords des monuments historiques objets de cette protection.
L'avantage fiscal consiste désormais en une réduction d'impôt étalée sur la durée des travaux sans jamais dépasser quatre années.
Cette réduction concerne tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration et présente l'avantage de ne pas entrer pas dans le calcul des niches fiscales.
La réduction d'impôt Malraux est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

• - 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;


• - 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le montant des travaux pris en compte est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives (report sur trois ans).
Pour bénéficier du dispositif Malraux, plusieurs conditions sont à respecter :

• En dehors de l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble, le propriétaire s'engage à louer son logement nu à usage d'habitation principale de son locataire pendant une durée minimale de 9 ans.
• L'engagement de location doit impérativement prendre effet dans les 12 mois suivant la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
• L'étalement de la réduction s'effectue sur la période de paiement effectif des travaux et elle ne peut pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire, sauf cas de fouilles archéologiques (un an supplémentaire).
• Si la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition est supérieure à l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 3 années suivantes.
• Les Travaux de restauration doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux et sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Plusieurs programmes sont disponibles tout au long de l'année dans le centre historique de Bordeaux que ce soit en déficit foncier ou en Loi Malraux, je suis à votre disposition pour toute demande.

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