LMNP / Loueur en meublé / Censi Bouvard

Ce mode d'investissement ne constitue pas un dispositif défiscalisant mais qu'il résulte simplement de l'application des règles fiscales régissant la mise en location d'un logement équipé de meubles.
Ce logement doit être situé dans une résidence de services sur un marché identifié (seniors, tourisme, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD). Sa gestion locative est donc confiée à un gestionnaire spécialisé pour une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans, renouvelable, ce qui se matérialise sous la forme d'un bail commercial.
En résumé, le statut de loueur en meublé s'applique à l'hypothèse suivante :

• 1° Acquisition d'un logement meublé, actif tangible et réel qui confère de la sécurité ;
• 2° Intégration de ce logement au sein d’une résidence offrant au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, réception, nettoyage ou fourniture du linge ;
• 3° Exploitation par un gestionnaire professionnel permettant d'éviter tout souci de gestion du bien.

Ainsi, depuis de nombreuses années, le statut de loueur en meublé est une source de tranquillité pour l’investisseur qui suscite un fort intérêt dans le contexte de réduction des niches fiscales car il n'est pas impacté par ces mesures.
Deux hypothèses peuvent ensuite se présenter : Loueur en meublé professionnel ou non professionnel. 
L'article 155 IV du Code Général des Impôts prévoit en effet qu'est réputé loueur en meublé non professionnel (LMNP) celui qui ne remplit pas les conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP).
Pour être loueur en meublé professionnel, il faut :

• 1° Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
• 2° Percevoir des recettes (revenus locatifs + charges) supérieures à 23.000€ chaque année
• 3° Toucher l’essentiel de ses recettes de son activité de loueur en meublé professionnel et non des autres gains perçus par son foyer fiscal

L'avantage du régime professionnel réside dans le fait de pouvoir imputer son résultat déficitaire sur l'ensemble de ses autres revenus.

Or, si vous ne remplissez pas ces conditions, vous êtes soumis au régime du LMNP (non professionnel).
Les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec deux possibilités : régime du micro BIC ou régime réel.
Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32.600 €, s'applique le régime micro BIC qui consite dans un abattement forfaitaire de 50 % des revenus perçus avec un minimum de 305 euros. Le régime réel s'applique au de là de ce plafond.
Il est toutefois possible d'opter pour le régime réel si vous y trouvez un avantage (demande écrite).

IMPORTANT : L’intérêt du statut de loueur en meublé réside essentiellement dans son régime réel d'imposition.
Il donne en effet la possibilité de déduire les charges réelles des revenus imposables mais surtout de pratiquer un amortissement de l’actif immobilier mis en location, réduisant ainsi notablement les montants à déclarer.
Il convient par ailleurs de noter qu'étant soumis à la TVA, le choix de ce régime vous permet de récupérer le montant de la TVA sur votre achat, opportunité particulièrement intéressante en cas d'achat dans le neuf (taux à 20 %).
Enfin, en cas d'achat d'un bien neuf dans le cadre de résidences gérées (à l'exception des résidences de tourisme), vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Il vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite d'un plafond d'achat de logements de 300 000€ HT par an à hauteur de 11% du prix HT (l'assiette de la réduction d'impôt comprend les frais de Notaire) réparti sur 9 ans (pendant lesquels vous vous engagez à conserver et louer le bien). La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur la période et si elle dépasse le montant à payer, l'excédent est reportable sur 6 ans.
Après un premier report d'un an en 2018, la loi de Finances 2019 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2021.
Dernier point, si vous optez pour la réduction Censi Bouvard, l'Etat vous prive en revanche de la possibilité de pratiquer l'amortissement sur le bien acquis dans le cadre du régime réel. Il convient donc de bien faire ses calculs...
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