Dispositif Duflot Pinel

Le « dispositif Pinel » de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif intermédiaire est encadré par l'article 199 novovicies du Code général des impôts.
Ce dispositif existe depuis la loi de finances pour 2013, sous le nom du dispositif Duflot, et a succédé au dispositif Scellier qui s'est éteint fin 2012.
Il est ensuite devenu le « Pinel », du nom de la ministre du Logement en exercice lors de la promulgation de la loi de finances pour 2015 et apporte essentiellement des assouplissements à la Loi Duflot.

A noter : prorogation de l'application de ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2017.

  • Les régles de base :

Le dispositif prend la forme d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant d'une acquisition d'un logement neuf ou assimilé (dans la limite de 300.000 euros) selon que vous optiez pour une durée de 6, 9 ou 12 ans (soit une réduction maximum de 6.000 euros par an).
Le logement doit respecter certaines caractéristiques et se situer dans une zone de « tension locative ».
Le propriétaire doit s'engager à le louer comme habitation principale d'un locataire aux ressources plafonnées pour un loyer lui aussi plafonné.
Ces mesures sont ainsi censées favoriser la construction de logements aux loyers accessibles dans des secteurs géographiques le nécessitant.

 
  • Les opérations éligibles :

Dans le cadre du dispositif Pinel, le contribuable doit acquérir un logement neuf.
Il peut s'agir également d'une construction, d'une remise à neuf au sens fiscal (article 257 du Code général des impôts), d'une réhabilitation d'un logement considéré comme indécent (selon la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) ou d'une transformation en logement d'un local affecté à un autre usage que l'habitation.

L'acquisition ou le dépôt de la demande de permis de construire doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. L'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’achat en cas d'acquisition en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou celle d'obtention du permis de construire.
Pour les travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation, l'achèvement doit avoir lieu avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition. Si le logement a été acheté après de tels travaux, il ne doit pas avoir été utilisé ou loué depuis l'achèvement de ces travaux.

 
  • Localisation géographique :

Les logements éligibles doivent être situés dans des zones géographiques « se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements » : zone A et zone B1.

La zone B2 ne fait plus partie des zones éligibles depuis la dernière loi de finances. Toutefois, au cas par cas, des dérogations après agrément du Préfet de région, justifiées par une situation de tension locale du marché du logement, peuvent être accordées.

Plusieurs communes ont aussi été déclassées de la zone A en zone B1 avec, pour certaines, le bénéfice de mesures transitoires (une opération dont le permis de construire a été signé avant le 1er octobre 2014).

Il semble par ailleurs que, pour les immeubles de plus de cinq appartements, la part des logements bénéficiant du dispositif de réduction d'impôt soit plafonnée à 80% du nombre total de logements (pouvant être réduite par décret). Des amendes sont prévues, le cas échéant, à l'encontre du « commercialisateur ».

Enfin le bien doit respecter certaines normes énergétiques : RT 2012, le label « BBC 2005 » ou le label « HPE - haute performance énergétique ».

 
  • L'engagement de location :

Le propriétaire s'engage à mettre le bien en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée initiale et irrévocable de six ou neuf ans. A la fin de cette première période, le propriétaire peut proroger son engagement par période de trois ans, pour une durée maximale de 12 ans.

Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne devront pas être supérieurs à des plafonds fixés chaque année par Décret (puis revalorisés en fonction de l'Indice de Référence des Loyers).

1) Plafonds de loyers

Les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs à un plafond auquel s'applique ensuite uncoefficient correcteur tenant compte de la surface du logement.

Les plafonds 2014 sont les suivants :

Baux conclus en 2017

Zone de location

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Plafond des loyers, par mètre carré

16,83 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

 
 

Le coefficient est quand à lui calculé de la manière suivante :
Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)
Ainsi, pour un logement de 100 m2 en zone A, le loyer hors charges ne devra pas dépasser 1.105,38 euros (soit 12,42 euros × 100 × 0,89).

 

2) Plafonds de ressources

Pour les baux 2014 :

Baux conclus en 2016
Composition du foyer locataire

Zone de location

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36.993 €

36.993 €

30.151 €

27.136 €

Couple

55.287 €

55.287 €

40.265 €

36.238 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

72.476 €

66.460 €

48.422 €

43.580 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

86.531 €

79.606 €

58.456 €

52.611 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

102.955 €

94.240 €

68.766 €

61.890 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

115.851 €

106.049 €

77.499 €

69.749 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+

12.908 €

+ 11.816 €

+ 8.646 €

+ 7.780 €

 
 

L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de sa date d'acquisition si elle est postérieure.  

IMPORTANT : Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2015, l'investisseur a la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, sous réserve de respecter les conditions de revenus et de loyers. La location à un membre du même foyer fiscal reste, en revanche, interdite.

- La réduction d'impôt

Elle consiste en un pourcentage du prix de revient du logement (voire de deux logements max par an) dans la limite d'un plafond de 5.500 euros par m2 de surface habitable et de 300.000 euros d'investissement total (y compris frais de Notaire).

Ce taux de réduction est de :
- 12% pour un engagement initial de 6 ans,
- 18% pour un engagement initial de 9 ans (ou un engagement initial de 6 ans prorogé de 3 ans),
- 21% pour un engagement total de 12 ans (quelle que soit la durée de l'engagement initial).
La réduction d'impôt est répartie sur la durée d'engagement et représente l'équivalent de 2% par an du prix de revient pendant les 9 premières années, puis, 1% au-delà de 9 ans. Le bénéfice de la réduction débute l'année de l'achèvement du logement ou l'année de l'acquisition de celui-ci si elle est postérieure (sur l'avis d'imposition de l'année suivante).

Exemple : dans le cadre de l'achat d'un appartement neuf répondant aux critères de la réduction fiscale d'une valeur de 200.000 euros, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale totale de 24.000 euros pour un engagement de 6 ans, 36.000 euros pour 9 ans et jusqu'à 42.000 euros pour 12 ans...
IMPORTANT : L'avantage fiscal Pinel entre dans le cadre du plafonnement global de certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu (« niches fiscales ») fixé pour l'instant à 10.000 euros.

La souscription à des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI), permet également de bénéficier de la réduction d'impôt Pinel au proprata du montant de la souscription dans la SCPI.