Dispositif Duflot Pinel - Investissement Pinel, investissement locatif, investir dans l'immobilier

Le « dispositif Pinel » de soutien fiscal en faveur de l'investissement locatif intermédiaire est prévu par l'article 199 novovicies du Code général des impôts.
Mis en place par la loi de finances 2013, sous le nom du dispositif Duflot, et il a succédé au dispositif Scellier qui s'est éteint fin 2012.
Le nom « Pinel » est celui de la ministre du Logement en exercice lors de la promulgation de la loi de finances pour 2015. Celle-ci a alors essentiellement apporté des assouplissements à la Loi Duflot.

A noter : la Loi de Finances 2018 prévoit le maintien de ce dispositif pendant quatre ans avec quelques aménagements concernant les zones B2 et C.

  • Présentation du dispositif :

Cet avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant global d'acquisition d'un logement neuf ou assimilé (dans la limite de 300.000 euros).

Le montant de la réduction totale dépend ainsi de la durée pour laquelle vous optez : 6, 9 ou 12 ans (soit une réduction maximum de 6.000 euros par an).
Afin d'être éligible, le programme immobilier doit respecter certaines caractéristiques et se situer dans une zone de « tension locative ».
Le propriétaire doit ensuite remplir trois obligations :

- Louer le bien à titre d'habitation principale de son locataire ;

- A l'entrée dans les lieux, les ressources du locataire doivent être inférieurs à un certain plafond ;

- Le montant du loyer est plafonné en fonction de la zone dans laquelle est située le logement.


Ces mesures sont ainsi censées favoriser la construction de logements aux loyers accessibles dans des secteurs géographiques le nécessitant.

 
  • Quels logements ?

Dans le cadre du dispositif Pinel, le contribuable doit acquérir un logement neuf.
Ce terme s'entend également d'une remise à neuf au sens fiscal (article 257 du Code général des impôts), d'une réhabilitation d'un logement considéré comme indécent (selon la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) ou d'une transformation en logement d'un local affecté à un autre usage que l'habitation.

L'acquisition ou le dépôt de la demande de permis de construire doit intervenir entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. L'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’achat en cas d'acquisition en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou celle d'obtention du permis de construire.
Pour les travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation, l'achèvement doit avoir lieu avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition.

Si le logement a été acheté après de tels travaux, il ne doit pas avoir été utilisé ou loué depuis l'achèvement de ces travaux.

Enfin le bien doit respecter certaines normes énergétiques : RT 2012, le label « BBC 2005 » ou le label « HPE - haute performance énergétique ».
 
  • Zones géographiques concernées :

Les logements éligibles doivent être situés dans des zones géographiques « se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements » : zone A et zone B1.

Les zones B2 et C ne font normalement plus partie des zones éligibles depuis la loi de finances 2017. Toutefois, au cas par cas, des dérogations après agrément du Préfet de région, justifiées par une situation de tension locale du marché du logement, ont pu être accordées.

Dans le cadre de la Loi de Finances 2018, le maintien de l’avantage fiscal a été voté pour les opérations immobilières déjà engagées en zone B2 ou C.  En d'autres termes le dispositif profitera uniquement aux demandes de permis de construire déposées au plus tard le 31 décembre 2017 et aux logements acquis au plus tard le 31 décembre 2018.

 

  • Conditions tenant à la location

Dans le cadre du dispositif, le propriétaire s'engage à mettre le logement en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée initiale et irrévocable de six ou neuf ans.

A la fin de chaque échéance, le propriétaire peut proroger son engagement par période triennale, pour une durée maximale de 12 ans.

Le loyer perçu tout comme les ressources du locataire devront être inférieurs à des plafonds fixés chaque année par Décret (puis revalorisés en fonction de l'Indice de Référence des Loyers).

1) Plafonds de loyers

Le plafond est fixé pour calculer le loyer hors charges. Il convient ensuite d'y appliquer un coefficient correcteur tenant compte de la surface du logement.

Ce sont les suivants :

Baux conclus en 2017

Zone de location

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 et C

Plafond des loyers, par mètre carré

16,83 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

 
 

Le coefficient est quand à lui calculé de la manière suivante :
Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)
Ainsi, pour un logement de 100 m2 en zone B1, le loyer hors charges ne devra pas dépasser 896,23 euros (soit 10,07 euros × 100 × 0,89).

 

2) Plafonds de ressources :

Baux conclus en 2017
Composition du foyer locataire

Zone de location

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

37.126 €

37.126 €

30.260 €

27.234 €

Couple

55.485 €

55.485 €

40.410 €

36.368 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

72.737 €

66.699 €

48.596 €

43.737 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

86.843 €

79.893 €

58.666 €

52.800 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

103.326 €

94.579 €

69.014 €

62.113 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

116.268 €

106.431 €

77.778 €

70.000 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+

12.954 €

+ 11.859 €

+ 8.677 €

+ 7.808 €

 
 

L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de sa date d'acquisition si elle est postérieure.  

IMPORTANT : Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2015, l'investisseur a la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, sous réserve de respecter les conditions de revenus et de loyers. La location à un membre du même foyer fiscal reste, en revanche, interdite.

- Calcul de la réduction d'impôt

Elle consiste en un pourcentage du prix de revient du logement, voire de deux logements maximum par an, dans la limite d'un plafond de 5.500 euros par m2 de surface habitable et de 300.000 euros d'investissement total (y compris frais de Notaire).

Ce taux de réduction est de :
- 12% pour un engagement initial de 6 ans,
- 18% pour un engagement initial de 9 ans (ou un engagement de 6 ans prorogé de 3 ans),
- 21% pour un engagement total de 12 ans (quelle que soit la durée de l'engagement initial).
 

La réduction d'impôt est répartie sur la durée d'engagement.

Elle équivaut à 2% par an du prix de revient pendant les 9 premières années, puis à 1% au-delà de 9 ans.

Le bénéfice de la réduction débute l'année de l'achèvement du logement ou l'année de l'acquisition de celui-ci si elle est postérieure (sur l'avis d'imposition de l'année suivante).

Exemple : dans le cadre de l'achat d'un appartement neuf répondant aux critères de la réduction fiscale d'une valeur de 250.000 euros, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale totale de 30.000 euros pour un engagement de 6 ans, 45.000 euros pour 9 ans et jusqu'à 52.500 euros pour 12 ans...
 

A NOTER : L'avantage fiscal Pinel entre dans le cadre du plafonnement global de certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu (« niches fiscales ») fixé pour l'instant à 10.000 euros.

Enfin la souscription à des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI), permet également de bénéficier de la réduction d'impôt Pinel au proprata du montant de la souscription dans la SCPI.