Immeubles restaurés : déficit foncier / Malraux 2018

1/ LE REGIME DU DÉFICIT FONCIER

Tout d'abord le déficit foncier n'est pas un dispositif défiscalisant mais la simple mise en oeuvre de règles fiscales.
En effet, contrairement aux autres catégories d'impôt, il est possible de passer son déficit foncier en déduction de son revenu global et c'est l'utilisation de cette possibilité que l'on utilise lorsqu'un achète un immeuble à restaurer dans le cadre ce dispositif.

Pour bien comprendre ce qu’est un déficit foncier, il faut avant tout comprendre ce que recouvrent les revenus fonciers :
En tant que propriétaire d’un bien immobilier affecté à la location, vous encaissez chaque mois des loyers.
Afin de maintenir votre immeuble en état, vous devez aussi vous acquitter d'un certain nombre de charges qui
 peuvent se classer en 3 grandes catégories :

  • Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), charges de copropriété et taxe foncière.
  • Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage) souscrits pour l’acquisition du bien ou pour sa réparation ou son amélioration, ce dans la limite du montant des loyers perçus.
  • Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration( ayant pour objet de maintenir ou remettre en état le bien ou d’apporter un équipement ou un élément deconfort supplémentaire), ce qui exclut les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
 

Toutes ces charges, ainsi que les intérêts d’emprunt (plafonnés au montant des loyers perçus et reportables) sont déductibles des loyers  perçus lorsque vous remplissez votre déclaration d'impôt.
 

Il s'ensuit que :

- le résultat sera bénéficiaire si les loyers sont supérieurs aux déductions comptabilisées et vous déclarerez alors des revenus fonciers ;

- mais, dans le cas inverse, lorsque si les loyers sont moins importants que les charges, l'opération générera alors un déficit foncier.

IMPORTANT : L'acquisition d'un bien dans le cadre d'un dispositif "déficit foncier" oblige à le louer pendant une durée de 3 ans.

 

Le déficit foncier généré est ainsi imputable sur le revenu global dans limite d'un plafond de 10 700 € par an. L'excédent de déficit est ensuite reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

Il s'ensuit que, plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort.
Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41 %, le montant des revenus fonciers sera taxé à 41 %. L’économie d’impôt pour un déficit foncier de 10 700 € sera donc de 4 387€.

Si vous déclarez déjà des revenus fonciers, l'effet est optimal car, au de là de l'impôt sur le revenu, vous réduirez aussi les prélèvements sociaux, voire les effacerez totalement.

Dernière précision : pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut impérativement vous placer sous le régime réel d’imposition, le micro-foncier étant incompatible avec ce régime.

 

2/ LA LOI MALRAUX 2018

Née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962 instauré par André Malraux, ce dispositif s'intègre à la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français en facilitant la restauration immobilière et en portant une attention particulière aux abords des monuments historiques objets de cette protection.

Auparavant les travaux donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissés. Aujourd'hui l'avantage fiscal consiste en une réduction d'impôt étalée sur la durée des travaux sans jamais dépasser quatre années.

Cette réduction concerne tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Elle présente l'avantage de ne pas entrer pas dans le calcul des niches fiscales.

La réduction d'impôt Malraux est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

  • - 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;

  • - 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
Le montant des travaux pris en compte est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives (report sur trois ans).

Pour bénéficier du dispositif Malraux, plusieurs conditions sont à respecter :

  • En dehors de l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble, le propriétaire s'engage à louer son logement nu à usage d'habitation principale de son locataire pendant une durée minimale de 9 ans.
  • L'engagement de location doit impérativement prendre effet dans les 12 mois suivant la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
  • L'étalement de la réduction s'effectue sur la période de paiement effectif des travaux et elle ne peut pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire, sauf cas de fouilles archéologiques (un an supplémentaire).
  • Si la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition est supérieure à l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 3 années suivantes.
  • Les Travaux de restauration doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux et sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Plusieurs programmes sont disponibles tout au long de l'année dans le centre historique de Bordeaux que ce soit en déficit foncier ou en Loi Malraux, je suis à votre disposition pour toute demande.