Immeubles restaurés : déficit foncier / malraux

1/ LE DÉFICIT FONCIER

Tout d'abord le déficit foncier n'est pas un dispositif défiscalisant mais la simple mise en oeuvre de règles fiscales.
Or, contrairement aux autres catégories d'impôt, il est possible d'imputer son déficit foncier sur le revenu global et c'est l'utilisation de cette possibilité que l'on utilise lorsqu'un achète un immeuble à restaurer.

Pour bien comprendre ce qu’est un déficit foncier, intéressons-nous à son contraire, le bénéfice foncier :
Le propriétaire d’un bien immobilier locatif perçoit chaque mois des loyers.
Il doit aussi s'acquitter d'un certain nombre de charges à supporter telles que la taxe foncière, les frais de copropriétés, voire des frais de gestion. Toutes ces charges, ainsi que les intérêts d’emprunt (plafonnés au montant des loyers perçus et reportables) sont déductibles des loyers dans sa déclaration d'impôt.
Il s'ensuit que le résultat sera bénéficiaire si les loyers sont supérieurs aux déductions comptabilisées mais, dans le cas inverse, lorsque les loyers ont été moins importants que les charges, l'opération générera un déficit foncier.

IMPORTANT : L'acquisition d'un bien en déficit foncier oblige à le louer pendant une durée de 3 ans.

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories :

  • Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : elles concernent les rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), les charges de copropriété et la taxe foncière.
  • Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage) souscrits pour l’acquisition du bien ou pour sa réparation ou son amélioration.
  • Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, c'est-à-dire s’ils ontpour objet de maintenir ou remettre en état le bien ou d’apporter un équipement ou un élément deconfort supplémentaire. C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier car le montant destravaux pris en compte n’est pas plafonné. En revanche ne sont pas prises en compte les dépensesde construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Calcul et report du déficit foncier

Le déficit foncier crée est imputable sur le revenu global sous réserve d'un plafonnement à 10 700 € par an. Toutefois le solde résultant d'une opération en déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le résultat de l’étape 1 était négatif, la somme de toutes les charges non financières forme le déficit non financier imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ainsi, plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort.
Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41 %, le montant des revenus fonciers sera taxé à 41 %. L’économie d’impôt pour un déficit foncier de 10 700 € sera donc de 4 387€.

Si vous déclarez déjà des revenus fonciers, l'effet est optimal car, au de là de l'impôt sur le revenu, vous réduirez aussi les prélèvements sociaux, voire les effacerez totalement.

Dernière précision : Bien entendu, pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut impérativement vous placer sous le régime réel d’imposition.

 

2/ LA LOI MALRAUX

Existant depuis 1962, le dispositif Malraux permet à un investisseur d'obtenir une réduction d’impôt de 30 % sur une opération de travaux réalisés sur des biens situés dans les secteurs sauvegardés et de 22% en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ou ZPPAUP).
La réduction d’impôt obtenue est uniquement imputable en totalité l’année de réalisation des travaux (ceux-ci peuvent en revanche s'étaler sur deux ou trois années).

IMPORTANT : depuis 2013, la Loi Malraux n'est plus soumis au plafond des niches fiscales. Toutefois l’excédent de réduction d’impôt n’est pas reportable.

Qui peut en bénéficier ?

  • Les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés fiscalementdomiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI
  • Les associés de sociétés non soumises à l'IS si le produit de la location de l'immeuble objet del'opération est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Les membres d'une indivision à hauteur de la fraction de dépenses éligibles correspondant aux droits de chaque indivisaire dans l'indivision. En revanche l'indivision ne peut pas être constituée en démembrement.

Immeubles concernés :

Ils doivent être situés en secteur sauvegardé : quartier « dégradé », aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ou zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
L'opération de restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé doit avoir été approuvé.
L’immeuble bâti doit être par définition :
- un local d’habitation,
- un local destiné originellement à l’habitation et réaffecté à nouveau à cet usage
- un local dédié antérieurement ou actuellement à un autre usage que l’habitation dont le produit de la location entre dans la catégorie des revenus fonciers.

Engagement de location :

Dans le cadre de la Loi Malraux, le contribuable doit prendre l'engagement de louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal.
Pour une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'engagement doit être pris de louer les locaux pendant 9 ans et pour les associés de conserver les parts pendant 9 ans.
Le local d'habitation doit être impérativement loué à usage de résidence principale du locataire.

Délais à respecter :

Les dépenses prises en comptes pour la réduction Loi Malraux sont celles supportées à compter, soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante.
Cette durée peut être prolongée si les travaux sont interrompus en raison de découvertes fortuites ou en cas de force majeure.
Un contribuable peut additionner les dépenses éligibles payées sur chacune des 4 années civiles consécutives, dans la limite maximale de 100 000 € par année civile.

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