Le LMNP

Ce régime fiscal qui ne constitue pas un dispositif défiscalisant s'applique lors de l'acquisition d'un appartement équipé de meubles en vue de le louer à un tiers.

Cet appartement peut être intégré dans une résidence services sur un marché identifié (seniors, tourisme, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD). Sa gestion locative est alors confiée à un gestionnaire spécialisé pour une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans, renouvelable. Ainsi un bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire.

En résumé, le statut LMNP permet d'acquérir :

  • 1° Un appartement meublé, un actif tangible et réel qui confère de la sécurité ;
  • 2° Dans un secteur d’activité donné au sein d’une résidence offrant divers services, au moins 3 des 4 suivants : petit-déjeuner, réception, nettoyage ou fourniture du linge ;
  • 3° Exploité par un gestionnaire professionnel permettant d'éviter tout souci de gestion du bien.

Intouché par l’État depuis de nombreuses années, le statut LMNP est un havre de tranquillité pour l’investisseur qui suscite un fort intérêt dans le contexte de réduction des niches fiscales du fait qu'il ne soit pas impacté par ces mesures.

Conditions pour obtenir le statut LMNP :

L'article 155 IV du Code Général des Impôts prévoit qu'est réputé loueur en meublé non professionnel (LMNP) celui qui ne remplit pas les conditions pour être loueur en meublé professionnel (LMP).

Ce dernier doit :

  • 1° Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  • 2° Percevoir des recettes (revenus locatifs + charges) supérieures à 23.000€ chaque année
  • 3° Toucher l’essentiel de ses recettes de son activité de loueur en meublé professionnel et non des autres gains perçus par son foyer fiscal

Les loyers perçus sont en tout état de cause déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qu'ils proviennent :

- de locaux d'habitation meublés
- de gîtes ruraux et chambres d'hôtes
- de résidences de services

Fiscalité :

Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis au régime du micro BIC ou au régime réel suivant option.

En principe s'applique le régime micro BIC lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32.600 euros (abattement forfaitaire de 50 % des revenus perçus avec un minimum de 305 euros).

L'option pour le régime réel doit être effectuée par écrit auprès de l’administration au plus tard à la date de dépôt de la 1ère déclaration de revenu pour les sociétés nouvelles, soit avant le 30 avril de l’année suivant la création de la société, ou avant le premier février de l’année en cours pour les sociétés existantes.

IMPORTANT L’intérêt du régime réel réside essentiellement dans la possibilité de déduire les charges réelles des revenus imposables et notamment de pratiquer un amortissement de l’actif immobilier mis en location, réduisant ainsi notablement les montants à déclarer.
Il convient par ailleurs de noter qu'étant soumis à la TVA, le choix de ce régime vous permet de récupérer le montant de la TVA sur votre achat, opportunité particulièrement intéressante en cas d'achat dans le neuf (taux à 20 %).

Enfin vous pouvez, en cas d'achat d'un bien neuf, bénéficier du régime Censi-Bouvard qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite d'un plafond d'achat de logements de 300 000€ HT à hauteur de 11% du prix HT (l'assiette de la réduction d'impôt comprend les frais de Notaire) réparti sur 9 ans (pendant lesquels vous vous engagez à conserver et louer le bien). La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur la période et si elle dépasse le montant à payer, l'excédent est reportable sur 6 ans.

Dernier point, si vous optez pour ce régime, l'Etat vous prive en revanche de la possibilité de pratiquer tout amortissement sur le bien acquis. Il convient donc de bien faire ses calculs...

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